Giới đầu tư bất động sản tại TPHCM sẽ "chùn tay" sau khi nghe lời cảnh báo này

Hiệp hội bất động sản TP HCM (HoREA) vừa có báo cáo đánh giá thị trường 9 tháng đầu năm 2016 và dự báo các tháng cuối năm và năm 2017. Theo HoREA, thị trường 9 tháng đầu năm 2016 vẫn còn nằm trong chu kỳ tăng trưởng (sau khi phục hồi kể từ cuối năm 2013), nhưng đã có dấu hiệu chững lại và tiềm ẩn những nhân tố bất ổn.

Có sự phát triển lệch pha cung - cầu

Phân khúc thị trường bất động sản cao cấp đang có sự tăng trưởng rất lớn, rất nhiều các dự án bất động sản cao cấp - hạng sang, các dự án bất động sản du lịch nghỉ dưỡng, đã có dấu hiệu cung vượt cầu; trong lúc phân khúc bất động sản nhà ở thương mại vừa túi tiền rất thiếu các dự án căn hộ có giá bán trên dưới 1 tỷ đồng, các dự án nhà ở xã hội, nhà cho thuê giá rẻ từ 1,5 - 3 triệu đồng/tháng.

Nguồn cung nhà ở trong 9 tháng đầu năm 2016 theo số liệu của Sở Xây dựng đã công nhận 47 dự án bán nhà ở hình thành trong tương lai đủ điều kiện huy động vốn (chưa bao gồm 02 doanh nghiệp bán nhà ở đã xây dựng hoàn thiện; và một số dự án khác mà doanh nghiệp tự huy động vốn không thông báo cho Sở Xây dựng theo quy định), với quy mô 24.461 căn, bao gồm 23.462 căn hộ chung cư (tỷ lệ 96,6%), và 999 nhà thấp tầng, trong đó, sản phẩm bất động sản trung cao cấp và cao cấp chiếm tỷ lệ lớn.

Theo HoREA, tại thành phố Hồ Chí Minh, ngoài khu trung tâm thành phố và khu đô thị Nam Sài Gòn, đang hình thành thêm một khu vực mới, tập trung phát triển các dự án bất động sản cao cấp ở khu phía Đông thành phố (từ bờ Tây sông Sài Gòn thuộc quận Bình Thạnh, quận 1, quận 4, sang quận 2 và một phần quận 9, quận Thủ Đức); và một số dự án cao cấp tại các quận 6, Tân Phú, Tân Bình, Phú Nhuận.

Nhà đầu tư thứ cấp gia tăng mạnh mẽ

Báo cáo của HoREA cho biết, 9 tháng đầu năm 2016, tiếp tục có sự gia tăng rất lớn nhà đầu tư kinh doanh bất động sản thứ cấp mua để cho thuê, nhưng phần lớn mua để bán lại kiếm lời, nhất là trong phân khúc thị trường bất động sản cao cấp, và phân khúc trung bình khá, chiếm khoảng trên dưới 50% tùy theo dự án. Ngay cả đối với đối tượng là người nước ngoài đã mua nhà tại thành phố Hồ Chí Minh, qua khảo sát của CBRE, thì chủ yếu nhằm để đầu tư, kinh doanh (38% mua để cho thuê; 21% mua để bán lại; chỉ có 29% mua để ở).

So sánh với thời điểm bong bóng bất động sản 2007, tỷ lệ nhà đầu tư kinh doanh thứ cấp đã chiếm đến khoảng 70%, thì tỷ lệ hiện nay (trên dưới 50%) cũng rất đáng quan ngại. Riêng trong phân khúc nhà ở bình dân, căn hộ 1-2 phòng ngủ, giá bán hợp túi tiền thì ít hấp dẫn nhà đầu tư kinh doanh thứ cấp (chỉ chiếm khoảng trên dưới 5%), vì tỷ suất sinh lợi thấp.

Tăng trưởng tín dụng cao, và tăng nợ xấu

6 tháng đầu năm 2016, tốc độ tăng trưởng tín dụng chỉ đạt 8,16%, có nguyên nhân do Ngân hàng Nhà nước bằng việc ban hành Thông tư 06/2016/TT-NHNN (thay thế Thông tư 36/2014/TT-NHNN), đã nâng hệ số rủi ro trong kinh doanh bất động sản từ 150% lên 200%; và đưa ra lộ trình hạn chế dần việc sử dụng nguồn vốn huy động ngắn hạn để cho vay trung hạn, dài hạn (năm 2016 giữ nguyên trần 60%; từ 01/01/2017 giảm còn 50%; từ 01/01/2018 giảm còn 40%).

Đến hết 9 tháng thì tăng trưởng tín dụng đã đạt 10,64%, trong đó, tăng trưởng tín dụng tiền đồng là 11,65% (mặc dù vẫn còn thấp so với chỉ tiêu tăng trưởng tín dụng năm 2016 là khoảng 18-20%, và vẫn còn thấp so với tỷ lệ tăng trưởng tín dụng trên 37% vào thời điểm "bong bóng" bất động sản năm 2007; nhưng vấn đề cấp bách là Ngân hàng Nhà nước cần điều chỉnh dòng vốn tín dụng vào thị trường bất động sản trên cơ sở đánh giá tính khả thi của từng dự án; và rất cần quan tâm đến chất lượng tín dụng; cũng như kiểm soát việc sử dụng vốn vay đúng mục đích).

Theo HoREA, nhìn chung, các doanh nghiệp bất động sản quy mô trung bình nhất là các doanh nghiệp mới thành lập vẫn khó tiếp cận nguồn vốn tín dụng của ngân hàng. Tỷ lệ nợ xấu trên địa bàn thành phố chiếm khoảng 3,8% tổng dư nợ (cao hơn chỉ tiêu nợ xấu dưới 3%). Hiệp hội nhất trí với chỉ đạo của Ngân hàng Nhà nước yêu cầu các tổ chức tín dụng thẩm định chặt chẽ các dự án BOT, BT trước khi cho vay, kiểm soát rủi ro trong hoạt động cấp tín dụng vượt giới hạn, cấp tín dụng đối với khách hàng có dư nợ lớn, trong đó có doanh nghiệp bất động sản.

Thiếu chính sách hỗ trợ tín dụng cho người mua nhà thu nhập thấp

Cho đến nay, gói tín dụng ưu đãi 30.000 tỷ đồng về cơ bản đã kết thúc, trong lúc chính sách tín dụng nhà ở xã hội chưa triển khai được, nên người thu nhập thấp đô thị và các đối tượng chính sách chưa có cơ hội để tiếp cận nguồn vốn tín dụng ưu đãi để tạo lập nhà ở.

Thị trường bất động sản hoạt động trung hạn và dài hạn, nhưng Nhà nước chưa có cơ chế tạo lập nguồn vốn tín dụng trung hạn, dài hạn để cung cấp cho thị trường bất động sản. Theo kinh nghiệm của các nước, thì Ngân hàng Nhà nước cần có cơ chế xác định lãi suất cho vay dài hạn (khoảng 20 năm) để mua nhà, đặc biệt là người mua căn nhà đầu tiên; đối với nước ta đó là người mua căn nhà đầu tiên với loại căn hộ vừa túi tiền.

Ngoài ra, Chính phủ đã ban hành Nghị định 58/2012/NĐ-CP và Nghị định 60/2015/NĐ-CP cho phép thành lập quỹ đầu tư bất động sản nhưng vẫn chưa triển khai được trên thực tế; Quỹ tín thác bất động sản (quỹ REIT) và thị trường chứng khoán phái sinh vẫn chưa được hình thành để tạo vốn cho thị trường bất động sản.

Các tranh chấp trong chung cư còn diễn biến phức tạp

Điều kiện đảm bảo an toàn, trước hết là an toàn phòng cháy, chữa cháy, và các tranh chấp trong chung cư hầu hết xảy ra tại các chung cư bình dân, đa phần là các chung cư cũ hệ quả của giai đoạn phát triển nóng và giai đoạn thị trường bất động sản bị đóng băng để lại.

Các tranh chấp chủ yếu liên quan đến việc tổ chức đại hội chung cư, bầu ban quản trị; quản lý, sử dụng diện tích thuộc sở hữu chung; mức thu và sử dụng phí quản lý vận hành chung cư; phí bảo trì chung cư; về việc chủ đầu tư thế chấp căn hộ đã bán cho người tiêu dùng; kéo dài, không làm sổ đỏ cho người mua nhà; chung cư chưa đủ điều kiện an toàn cho người sử dụng nhưng đã đưa dân vào ở... Theo số liệu của Sở Cảnh sát Phòng cháy, chữa cháy thì chỉ có 366 trong số 682 chung cư (chiếm 53,6%), đã được nghiệm thu hệ thống phòng cháy, chữa cháy, còn lại đều chưa được nghiệm thu.

Tất cả các vấn đề trên tác động đến tâm lý làm cho người tiêu dùng bất an, tác động tiêu cực đến quá trình phục hồi và tăng trưởng của thị trường bất động sản.